Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Jan Olczyk: Mieszkańcy są współwinni tego, co się dzieje na łódzkim Manhattanie

Marcin Darda
Jan Olczyk jest ekspertem rynku nieruchomości, przez 17 lat był prezesem spółdzielni mieszkaniowej. Sprywatyzował ją w 2000 r.
Jan Olczyk jest ekspertem rynku nieruchomości, przez 17 lat był prezesem spółdzielni mieszkaniowej. Sprywatyzował ją w 2000 r.
Według mnie to, co się stało na Manhattanie, to próbka tego, co zdarzyło się w Detroit, a co jeszcze może zdarzyć się w Łodzi, o ile nie zostaną podjęte działania naprawcze - mówi Jan Olczyk w rozmowie z Marcinem Dardą

Kilku tysiącom mieszkańców spółdzielni "Śródmieście" odcięto prąd na klatkach schodowych, nie działają windy. Nie spłacono całości długu. To tylko łódzka specjalność, czy podobne historie na taką skalę dzieją też w innych miastach?
Ten problem jest wyjątkowy, bo chociaż tego typu sytuacje i upadłości w innych miastach też bywały, to nie w tej skali. Śródmieście i Manhattan to swoiste miasto w mieście. Ale nawet jak na miasto tak pełne kontrastów, dramatyczne losy i długi, jakie poczynił zarząd spółdzielni są ewenementem, jeśli chodzi o skalę. Upadłości się zdarzają, ale problem jest inny: dlaczego do tego doszło, skoro od wielu lat o problemach spółdzielni mówiło wiele osób? Otóż dlatego, że wokół spółdzielni wytworzyła się zmowa milczenia, która doprowadziła tylko do przedłużania jej agonii. To było tylko odraczanie upadłości. To już nieuchronne, ale dzięki temu powstaną nowe byty, czyli nieruchomości typowo wspólnotowe. Ta spółdzielnia, jako byt prawny, nie ma już żadnych podstaw do dalszego funkcjonowania, bo ekonomiczne gnicie będzie tylko narastać wraz z długiem.

Przypomina Pan, że o tych problemach mówiono od lat. Czy to sugestia, że członkowie spółdzielni sami są winni tej tragicznej sytuacji?
Dokładnie tak. Członkowie spółdzielni ulegali pewnemu czarowi gładkich i pięknych deklaracji prezesa D., że wszystko jest w porządku, tylko są pewne "przejściowe trudności". Sam prezes lubił brylować w środowisku politycznym, dbał o swój prestiż i PR. Na dodatek część członków spółdzielni to kwiat łódzkiej palestry, dziennikarstwa, ludzi nauki, którzy, jak nikt inny, powinni być uwrażliwieni i reagować na pewne sygnały. Nie robili tego, dali się nabrać. Od 2007 r. spółdzielnie mają ustawowy obowiązek zwoływania walnych zgromadzeń, ale w "Śródmieściu" zarząd robił to po swojemu, czyli organizował zbiórki starannie wyselekcjonowanych delegatów. Nawet sądy nie podzielały słusznych zarzutów, że te zebrania są niezgodne z ustawą, uznając argumenty z półki rachunku ekonomicznego, że wynajęcie tak dużej sali byłoby niegospodarnością. Spółdzielcy dopuszczali taką możliwość, że może dojść do sytuacji w jakiej są teraz, ale woleli o tym nie mówić. Oddalali problem, aż w końcu pękł.

Czy ogłoszenie upadłości to jedyne wyjście z tej sytuacji?
Według mnie - jedyne. Nie pojawi się przecież żaden anioł biznesu, który wyłoży 50 mln zł, bo tyle dziś z odsetkami wynosi dług spółdzielni. Jest też problem niejasności, nieczystości sprawozdań finansowych, bo tam co rusz pokazują się kolejni wierzyciele. A gdzie była rada nadzorcza, która ma obowiązek kontrolowania dokumentów? Co w tej sprawie miała do powiedzenia Krajowa Rada Spółdzielcza i związki rewizyjne. Czy lustracje i badanie sprawozdań finansowych były fikcją? Zgodnie z prawem spółdzielczym, każdy członek spółdzielni ma prawo wglądu do dokumentów, ale nikt tego nie robił. W tym momencie sprawa musi być postawiona tak: upadłość, wyznaczenie syndyka i rozpoczęcie mozolnych rozliczeń. Nowe byty oddzielą się wtedy od dalszych roszczeń i zobowiązań. Oczywiście, nie wyrzekną się długów, bo prawo spółdzielcze mówi, że za długi spółdzielni odpowiadają członkowie w odniesieniu do swych udziałów. Tyle że te udziały są minimalne, nie pokryją nawet dwudziestej części zobowiązań spółdzielni. Nikt z członków spółdzielni nie może powiedzieć, że to nie jego dług. Według mnie, to co się dzieje na Manhattanie, to taka próbka tego, co już zdarzyło się w Detroit, a co jeszcze może zdarzyć się w Łodzi, o ile nie zostaną podjęte działania naprawcze. Branie kolejnych kredytów i wiara, że jakoś to będzie, jest złudna. Zła sytuacja zaczęła się przed laty od szumnej budowy parkingu wielopoziomowego, która nie miała nic wspólnego z rachunkiem ekonomicznym, a później, przy bierności członków, dochodziły kolejne chybione przedsięwzięcia. Niektórzy członkowie próbowali interweniować, ale ich nie dopuszczano, bo były prezes wynajmował firmy ochroniarskie, które na koszt spółdzielni chroniły go przed spółdzielcami. Problemy zamiatano pod dywan. Na dodatek władze Łodzi przekazywały działki za setną część wartości, a jest przecież ustawowy warunek, że takie przekazanie musi być celowe, czyli na konkretny cel, np. pod tereny zielone czy polepszenie jakości przestrzennej. Te tereny były potem sprzedawane za sto razy więcej, czyli cel nie został spełniony. Dochodziło do złamania umowy przekazania, a mimo to władze Łodzi nie reagowały.
Nie reagowały przez wzgląd na magię nazwiska byłego prezesa?
Podejrzewam, że tak. Proszę pamiętać, że pan prezes D. otarł się o stanowisko ministra budownictwa w 1997 r. Zawsze, gdy pojawiały się choćby jakieś próby przekształcenia spółdzielni we wspólnoty, pojawiali się posłowie i senatorowie, którzy publicznie deklarowali, że nie dopuszczą do przeobrażenia spółdzielni. A w prywatyzacji nie ma nic złego. Przez 17 lat byłem prezesem spółdzielni i sprywatyzowałem ją w 2000 r., gdy jeszcze nie było popularnej zmiany ustawy. Prezesi innych spółdzielni pukali się wtedy w głowę.

Bo sam się Pan od fruktów odciął?
Oczywiście, spółdzielnie mają służyć przede wszystkim do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Ale przecież w grę wchodzą też synekury, intratne posady w zarządzie, koneksje otoczenia. A były prezes "Śródmieścia" miał nie tylko poparcie polityków, ale i wszelkiej maści związkowców. Myślę, że gdy zacznie się postępowanie wyjaśniające, zacznie to wypływać. Z niepokornego zachowania prezesa też wynika, że nadal czuje się chroniony koneksjami.

Czy upadłość nie zrodzi takich problemów, że syndyk będzie sprzedawał nie tylko puste działki, ale sprzeda np. blok z lokatorami?
Nie. Zgodnie z prawem syndyk nie może sprzedawać całych nieruchomości. Ma obowiązek, jeśli dotyczy to osoby z lokatorskim prawem do lokalu, zawrzeć umowę przeniesienia własności. Z kolei ci, którzy mają już tytuły własności lokalu, mogą być pewni honorowania tego tytułu przez syndyka. Sprzedaży podlegać będzie tylko to, co jest wspólne, czyli na przykład grunty, czy pojedyncze lokale użytkowe. Do tego dojdzie roszczenie na pokrycie długu spółdzielni. To jest nieuniknione, tak jak wszyscy Polacy spłacają dług państwa, wszyscy łodzianie dług Łodzi, tak spółdzielca zawsze spłaca dług swojej spółdzielni. Ci ludzie muszą mieć poczucie, że nikt tego za nich nie spłaci: ani państwo, ani miasto w drodze nadzwyczajnych umorzeń, dotacji czy prezentów. Tę brutalną prawdę trzeba im powiedzieć. Upadłość jest bezpieczna, bo chroni przed dalszymi zobowiązaniami i jest początkiem procesu układania się z wierzycielami. Można doprowadzić do odstąpienia od odsetek, do rozłożenia długów na raty i kilku innych dogodności, ale nie ma żadnego niebezpieczeństwa, że ktoś z mieszkańców na tym straci.

Ale w spółdzielni dwa konkurencyjne zarządy biorą się za łby. Do wniosku o upadłość może być daleko, tymczasem dług rośnie.
To fatalny błąd. Jeżeli dokonano wyboru nowego zarządu, sąd powinien dokonać wpisu w KRS. W tym momencie reprezentację do składania oświadczeń woli stanowi już nowy prezes. Mnie dziwi, dlaczego sąd jeszcze tego wpisu nie dokonał, i co on w tej chwili analizuje. Przecież wybór nowego prezesa spółdzielni był przeprowadzony zgodnie z duchem prawa, bo przez radę nadzorczą, która posiada mandat do podejmowania takich uchwał. Z chwilą powołania, prezes ma tytuł do reprezentowania spółdzielni.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!
Wróć na dzienniklodzki.pl Dziennik Łódzki