Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Polityka mieszkaniowa Łodzi

Jolanta Sobczyńska
Grzegorz Gałasiński
W styczniu 2012 roku miała pojawić się nowa polityka mieszkaniowa. Ale do dziś jej nie ma. Miasto twierdzi, że jest w opracowaniu i powinna być gotowa w czerwcu.

Miasto twierdzi, że już wie, jak pokierować polityką mieszkaniową w Łodzi. Podwyżki czynszów nie da się ponoć uniknąć. Administracje nieruchomości, które zarządzają łódzkimi lokalami komunalnymi, o czym się już mówiło wcześniej, przejdą lifting. A miasto z największego kamienicznika ma się zmienić w opiekuna. Dla najbiedniejszych mają się znaleźć mieszkania socjalne. A czynsze, o co od dawna wnioskowało łódzkie SLD, mają być uzależnione nie tylko od stanu technicznego mieszkania, ale i od zasobności łódzkich portfeli.

60 tysięcy mieszkań w zasobach komunalnych - to czyni z Urzędu Miasta Łodzi największego kamienicznika w Polsce. Jedynie dwa, trzy procent budynków nie wymaga remontów, a co szósty nadaje się tylko do wyburzenia. Żeby utrzymać taki zasób w stanie, który przynajmniej nie ulegnie pogorszeniu potrzeba 250 mln zł. Tymczasem miasto w 2011 roku na remonty budynków administrowanych przez AN zabezpieczyło 30 mln zł. W 2012 roku - 32 mln zł (nie licząc 43 mln zł na projekt Mia100 kamienic, w których remontowanych ma być minimum 36 budynków).

Gmina w ciągu roku odzyskuje też ok. 800-1000 wolnych mieszkań, które można przyznać ludziom czekającym w kolejce (około 4 tys. po mieszkania komunalne i około 4,5 tys. po socjalne, w gorszym stanie technicznym), ale wcześniej trzeba by je wyremontować. Średni koszt jednego takiego remontu to 24 tys. zł. 1000 mieszkań daje więc blisko 25 mln zł. Kolejne 65 mln zł idzie z budżetu na remonty i utrzymanie budynków, które założyły wspólnoty, ale miasto ma tam swoje mieszkania.

Zaległości czynszowe najemców miejskich lokali sięgają 280 mln zł. Około 200 mln zł to niezapłacone rachunki lokatorów mieszkań komunalnych. Pozostała kwota uzbierała się od niepłacących najemców lokali użytkowych.

W 2011 roku miasto zleciło u prof. Ewy Kucharskiej-Stasiak z Wydziału Ekonomiczno-Socjologicznego Uniwersytetu Łódzkiego diagnozę "Stanu gospodarki mieszkaniowej w gminie Łódź". Co z niej wynika? Łódzkie mieszkania komunalne i socjalne znajdują się w starych, zdewastowanych budynkach. Lokatorzy wykupują mieszkania za bezcen, a potem nie płacą czynszu - taki jest efekt dotychczasowej polityki lokalowej władz. W efekcie brakuje pieniędzy na remonty lokali. Tak źle nie jest w żadnym innym dużym polskim mieście.

Zakładane wpływy z czynszów (nawet gdyby były ściągane w 100 proc.) pokrywają jedynie 70 proc. nakładów, ponoszonych przez Łódź na utrzymanie lokali. Według wyliczeń prof. Kucharskiej, miasto potrzebuje 71 zł rocznie, by utrzymać w należytym stanie metr kwadratowy mieszkania. Tymczasem może liczyć na maksymalnie 50 zł.

Do tego dochodzą zaległości w czynszach i nieumiejętna windykacja długów. Zaległości wobec miasta w opłatach za mieszkanie ma ponad 37 procent najemców, czyli około 37 tysięcy ludzi. Średni dług łodzianina sięga zaś 5,5 tys. zł. Miasto próbuje odzyskać 202 mln z 280 mln zł, które lokatorzy zalegaj ą w opłatach. Próbuje, bo windykacja jest w dużej mierze nieskuteczna. Miasto nie może sobie też poradzić z eksmisjami uporczywych dłużników. Eksmitować nie ma ich gdzie, bo brakuje lokali zastępczych. Zaś za tych, którzy zajmują lokale w prywatnych kamienicach miasto płaci odszkodowania dla właścicieli nieruchomości (ok. 1 mln zł rocznie z budżetu miasta).

Profesor Kucharska zwraca też uwagę na zbyt wysokie, bo sięgające nawet 98 procent, bonifikaty na wykup mieszkań od miasta. To oznacza nikłe wpływy do budżetu, a więc brak pieniędzy na remonty pozostałych budynków. Twórczyni diagnozy mieszkalnictwa w Łodzi postuluje zmniejszenie ulg do 50 procent (dla tych, którzy całą kwotę wpłacają od razu) i 25 procent (dla najemców, którzy kupią lokal na raty).

Łodzi brakuje lokali socjalnych (o obniżonym standardzie) i tymczasowych (np. dla osób po eksmisji). Wg wyliczeń prof. Kucharskiej w całym zasobie mieszkaniowym miasta lokale socjalne to około 2,5 procent. Na takie mieszkania czeka się w Łodzi od 5 do 7 lat. W 2011 roku wytknęła to władzom NIK. Zaś zapotrzebowanie na pomieszczenia tymczasowe urząd miasta zaspokaja w 5 procentach.

Z drugiej strony za metr kwadratowy najmu mieszkania socjalnego lokator płaci jedyne 90 groszy (od marca 2012 roku, a wcześniej 50 groszy). Mając na względzie, że takie mieszkania mają po 10 do 20 m. kw. koszt najmu - cytując byłego wiceprezydenta Łodzi Arkadiusza Banaszka - sięga ceny kupienia paczki papierosów. To ceny, które mają się nijak do prawdziwych kosztów utrzymania lokalu. W Łodzi wynosi on około 11 zł za mkw. Tymczasem kwota bazowa do wyliczenia kosztów najmu wynosi 5,02 zł. A realne opłaty za czynsze wahają się od 2,5 zł do 8 zł. Przy czym miasto nie reguluje wysokości czynszu wraz ze starzeniem się mieszkania.

W grudniu 2011 roku przestała zaś obowiązywać dotychczas realizowana polityka mieszkaniowa. W styczniu 2012 roku powinna pojawić się nowa. Ale do dziś jej nie ma. Miasto twierdzi, że jest w opracowaniu i powinna być gotowa na czerwiec. Poprzedziły ją konsultacje społeczne. Formalnie miasto musiało je zorganizować. W praktyce trudno będzie uznać sformułowane w czasie ich trwania wnioski za opinię reprezentatywnej grupy łodzian. W trzech kwietniowych spotkaniach wzięło bowiem udział raptem... 150 osób. Przy 740 tysiącach łodzian (z czego 120 tysięcy osób stanowią mieszkańcy lokali komunalnych).

Druga sprawa to merytoryczność wniosków, które zebrano podczas konsultacji. Stanowią one zbiór często sprzecznych ze sobą uwag a nie spójny program.
Ale przejdźmy do konkretów. Komu, zdaniem uczestników warsztatów, należałoby przyznawać mieszkania komunalne w pierwszej kolejności?
Osobom o najniższych dochodach, młodym małżeństwom oraz najlepszym absolwentom uczelni, by chcieli zostawać w Łodzi. Ale wynajem byłby na czas określony. Po upływie tego czasu sytuacja finansowa najemcy byłaby weryfikowana.

Miasto powinno też angażować się w system zamiany mieszkań, np. poszukiwać mniejszych dla osób starszych, które nie są w stanie pokryć kosztów 80-metrowego lokalu w centrum miasta. Powinna istnieć też ogólnodostępna baza lokali komunalnych. Uczestnicy postulowali też, by dokończyć proces wykupu mieszkań.

Uczestnicy konsultacji musieli się też zmierzyć z problemem zbyt dużego zasobu lokali należących do miasta. Proponowano, by wprowadzić "skoncentrowaną" sprzedaż mieszkań, czyli by pod prywatny zarząd oddawać całe budynki.

Jakie lekarstwo na zły stan techniczny budynków komunalnych znaleźli mieszkańcy? Prace remontowe w budynkach jako forma odpracowywania długów za czynsz. Remonty powinny być skupione w danych kwartałach miasta - priorytetem byłoby centrum Łodzi. Żądali też bezpośredniej odpowiedzialności urzędników za zarządzany przez nich budynek.

A co poprawiłoby ściągalność czynszów? Łodzianie twierdzą, że zamiana zarządców z miejskich AN na prywatnych. Zaś pomoc z opieki społecznej udzielana na cele mieszkaniowe powinna trafiać bezpośrednio na konta miasta, a nie do rąk lokatorów.

Mieszkańcy postulowali też dokończenie sprzedaży lokali komunalnych ich dotychczasowym najemcom. Ale już część uczestników warsztatów była za zniesieniem bonifikat na wykup - czyli wykupujesz mieszkanie za godziwą cenę, więc stać cię będzie również na jego utrzymanie.

Jednak z rozwiązaniem problemu niskich stawek za wynajem mieszkań był już spory problem. Były wprawdzie postulaty "urealnienia" czynszów, czyli wprowadzenia takich opłat, które będą pokrywały koszty ponoszone przez administracje, ale postulowano też np. zróżnicowanie wysokości czynszów w zależności od... dochodów najemcy. Ale były też realne propozycje powiązania wysokości czynszów z wysokością zarobków mieszkańców województwa łódzkiego oraz uzależnienia stawki od strefy zamieszkania.

Jak skutecznie windykować zaległości czynszowe? Mieszkańcy proponowali, by 3-miesięczne zaległości skutkowały wypowiedzeniem umowy i eksmisją. Chcieli też wprowadzenia "abolicji odsetkowej", która oznaczałaby, że po spłacie podstawowej kwoty długu odsetki byłyby umarzane. Proponowano też zlecenie windykacji na zewnątrz.

W jaki sposób znaleźć pieniądze na remonty budynków? Najlepiej pozyskać pieniądze z Unii Europejskiej (tymczasem miasto prawdopodobnie straciło szansę na 60-milionową dotację na ten cel). Ale i proponuje się tworzenie funduszy remontowych dla poszczególnych nieruchomości oraz stworzenie programu przekazywania mieszkań za remont. Ale na remonty powinny być też przekazywane pieniądze ze sprzedaży mieszkań oraz z najmu lokali użytkowych. Pojawiła się też propozycja, by zrezygnować np. z budowy stadionów, a pieniądze przeznaczyć na prace w budynkach lub korzystać z pieniędzy uzyskanych podczas prywatyzacji miejskich spółek.

Źle pracujące administracje nieruchomości? Najlepiej je sprywatyzować lub wprowadzić premie dla tych, które gospodarują najlepiej.

Natomiast łodzianie uczestniczący w konsultacjach kompletnie nie mieli pomysłu na zapewnienie lokali socjalnych. Padła propozycja, by sprzedać wszystkie lokale komunalne - poza socjalnymi.

Jakie budynki powinny być remontowane w pierwszej kolejności? Te z rejestru zabytków oraz skupione w jednym kwartale ulic, by uzyskać efekt wizualny. Remonty powinny zaś być skoncentrowane w 65 procentach w centrum miasta i 35 procent poza. Były też propozycje, by remontować w tych dzielnicach, które mają największe skupisko mieszkań komunalnych (Bałuty i Górna) lub wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych, by stały się wizytówką Łodzi. Remontom powinny zaś podlegać te budynki, które mają określony minimalny standard, np. tylko te z wodą, kanalizacją i centralnym ogrzewaniem.

Radny Paweł Bliźniuk przeanalizował wyniki konsultacji. Twierdzi, że płyną z nich może i cenne, ale sprzeczne wnioski. Dla radnego Bliźniuka priorytetem jest rewitalizacja Śródmieścia. Zaś lokale socjalne powinny powstawać poza centrum Łodzi. Czynsze? Zdaniem Pawła Bliźniuka powinny być urealniane, ale na zasadzie ewolucji, nie rewolucji. Muszą więc być podnoszone stopniowo. A miasto musi kontrolować po każdym ewentualnym podniesieniu opłat, czy nie spowodowało to sytuacji odwrotnej do zamierzonej, czyli czy nagle wpływy z opłat nie zaczęły spadać.

Dziś opłata za metr kwadratowy mieszkania komunalnego (nie licząc socjalnych) waha się od 2,5 zł do 8 zł (te największe tylko w budynkach najnowszych, czyli wyremontowanych lub wybudowanych po 1996 roku). Tymczasem 7-8 zł to minimum, jakie pozwalałoby na utrzymanie lokali w stanie niepogarszającym się. Zaś 11 zł, to według wyliczeń służb wojewody tzw. stawka odtworzeniowa, która zakłada jeszcze pewne nakłady inwestycyjne. Co jest realne w Łodzi? Raczej stawka 7-8 zł. Ze względu na wysokość łódzkich zarobków.

Co z bonifikatami na wykup mieszkań? Na pewno nie będą tak wysokie jak do tej porty. Efekt sprzedawania mieszkań za bezcen widać dziś np. na ulicy Wschodniej. Stoją tam rudery, a nie budynki. Mieszkania kupili bowiem ludzie o bardzo niskich dochodach. Założono tam wiele wspólnot. Ale nie stać ich na remonty. Wiceprezydent Radosław Stępień mówi zresztą wprost - w Łodzi nie będzie już rozdawnictwa mieszkań za symboliczną złotówkę.

Będziesz chciał wynająć mieszkanie komunalne? Będziesz je musiał sobie najpierw wyremontować. Wiceprezydent jest gotów iść nawet dalej. Chce uruchomić system zamiany mieszkań. W dużych mieszkaniach w kamienicach w Śródmieściu mogliby zamieszkać młodzi ludzie, którzy dziś mieszkają w niewielkich lokalach na obrzeżach. Ich byłoby stać na odnowienie mieszkania i na jego utrzymanie. Starsi ludzie byliby zaś zachwyceni mniejszymi, tańszymi w utrzymaniu lokalami. Miasto byłoby nawet gotowe zaliczyć im koszty remontu mieszkania na poczet przyszłego wykupu.

Zapisz się do newslettera

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera

Materiał oryginalny: Polityka mieszkaniowa Łodzi - Dziennik Łódzki

Wróć na dzienniklodzki.pl Dziennik Łódzki