Łódzcy urbaniści mają "filozofię". Mogą planować nową Łódź

Strategia dzieli Łódź na trzy strefy: wielkomiejską, miejską (obszar współczesnego rozwoju) oraz tzw. miejskie obszary uzupełniające. Strefa wielkomiejska to ścisłe centrum, obejmujące około 20 procent Łodzi. Mieszka tu ponad 170 tys. ludzi (na 720 tys. łodzian w ogóle). Jest tu blisko 75 tys. mieszkań. Strefa miejska to tereny wokół centrum, obejmujące ponad 35 procent miasta. Ogranicza je linia kolei obwodowej, czyli m.in. aleja Jana Pawła II oraz wiadukty na ul. Przybyszewskiego i Dąbrowskiego. Żyje tu ok. 320 tys. łodzian - w 127 tys. mieszkaniach. A więc - jak wylicza miasto - na tym terenie (dla 57 procent łodzian) trzeba skumulować inwestycje. W strefie wielkomiejskiej, którą ukształtowały kamienice, zespoły fabryczne i parki miasto chce intensyfikować rewitalizację. To, co powstało w Łodzi w XIX wieku i na początku XX wieku ma czynić miasto wyjątkowym. Magistraccy urzędnicy zapewniają, że "strefa wielkomiejska musi być obszarem o wysokiej jakości życia" - pod względem mieszkaniowym, z łatwym dostępem do usług oraz z dogodną komunikacją.

Pobliską strefę miejską (czyli obszar współczesnego rozwoju) w polityce przestrzennej władze miasta reklamują jako tę, która posiada "korzystne warunki do inwestowania w oparciu o najlepiej rozwinięte sieci obsługi miasta, np. instalacje i komunikację", "umożliwiającą nowe inwestowanie w zabudowę mieszkaniową wielorodzinną". Urbaniści podkreślają, że najpierw trzeba wykorzystać tereny obudowane infrastrukturą - zanim zostaną uruchomione nowe. Znaczenie mają tu kwestie ekonomiczne. Żeby inwestor mógł zająć nowy teren miasto musiałoby wcześniej zainwestować w nową infrastrukturę. Ostatnia strefa, czyli tzw. obszarów uzupełniających (320 tys. ludzi, 135 tys. mieszkań), to tereny z osiedlami wielorodzinnymi (zdaniem urbanistów to zakończone inwestycje), obszarami z zabudową jednorodzinną (ale do uzupełnienia), obszarami przeznaczonymi pod inwestycje przemysłowe, logistykę i magazyny, ale i szeregiem obszarów zielonych (koniecznych do zachowania i ochrony).

Strategia mówi o rozwoju miasta "do środka", ale Roman Wieszczek, zastępca dyrektora Miejskiej Pracowni Urbanistycznej zapewnia - to nie oznacza wprowadzenia drastycznych zmian. Poza linią kolei obwodowej, czyli na tzw. obszarach uzupełniających, nie powstanie "pustynia". Chodzi jednak o koordynację rozwoju miasta. Miasto nie chce dopuścić do takiej ekspansji jak powstanie "Widzewa bis" oraz kolejnego "Olechowa" czy "Janowa". Dlaczego? Ponieważ dziś miasto w środku jest dziurawe jak szwajcarski ser, a wyludniając się będzie coraz bardziej dziurawe. Łódź najpierw ma być uzupełniana w centrum. Miasto zresztą nie ukrywa - budżetu nie stać na nieskończone rozbudowywanie infrastruktury.

Rada Miejska przyjęła więc politykę rozwoju przestrzennego Łodzi do 2020 roku. To dokument nadrzędny i najbardziej ogólny, wskazujący kierunek działania. Teraz czas na dokumenty coraz bardziej skupiające się na szczegółach.

I to jest moment, by MPU przystąpiła do opracowania zmian do nowego studium zagospodarowania przestrzennego Łodzi. Ponieważ to uchwalone w 2010 roku jest dziś sprzeczne z nową polityką planistyczną. Studium zagospodarowania ma być opracowywane równolegle z nowym studium transportowym Łodzi. Praca nad studium powinna potrwać trzy lata.
Z nowym studium powinny być zaś zgodne miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (dla ulicy, osiedla, kwartału ulic, kompleksu budynków). Dziś jedynie 5,4 procent Łodzi (około 1.500 ha terenu) ma plany zagospodarowania przestrzennego (ale kilkanaście planów jest w trakcie opracowywania). Tu, przy budowie domu, inwestycji itd.,już nie trzeba starać się o warunki zabudowy. Tu wiadomo co można wybudować i jakiej wysokości. W 2011 roku (wtedy planami objęte było 4,5 proc. Łodzi) Najwyższa Izba Kontroli zganiła władze za tak nikłe zaangażowanie w tworzenie planów. NIK stwierdził wprost, że w Łodzi panuje wolna amerykanka w wydawaniu warunków zabudowy, i że to... otwarta droga do korupcji. A urzędnik wydający warunki nie podaje żadnego merytorycznego uzasadnienia do stawianych wymagań dla nowej zabudowy. W Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym zapadały nawet wyroki zarzucające prezydentowi Łodzi nierzetelne analizy urbanistyczne. Dlaczego MPU nie skupiała się na tworzeniu planów? Łatwiej będzie wytłumaczyć, czemu dziś już może zająć się tylko ich tworzeniem. Kilka miesięcy temu prezydent ogłosił zarządzenie, z którego wynika, że MPU ma się zająć już tylko pracą nad zmianami w studium zagospodarowania przestrzennego oraz nad opracowaniem planów. Resztę zadań MPU, czyli m.in. udzielanie opinii i informacji urbanistycznych czy organizację konkursów, przejął architekt miasta. Nie bez znaczenia jest też czas, którego potrzeba, by opracować plan. Przygotowanie planu dla pl. Reymonta ciągnie się od 3 lat. Prace nad planem dla os. Radogoszcza Zachodu (łącznik al. Włókniarzy z S14) trwają 2 lata. Powód? Protesty i uwagi mieszkańców. Uchwalenie planu w Łodzi to przeciętnie 1,5 roku.

Zastępca szefa łódzkiej MPU twierdzi, że dziś priorytetem są plany dla Nowego Centrum Łodzi oraz ulicy Piotrkowskiej. Urbaniści i architekci muszą też chronić zabytkowe budownictwo. W ciągu tego roku przyjęto 5 planów. Obejmują one m.in. tereny zabytkowych fabryk ( Zygmunta Richtera przy ul. Radwańskiej i Stefanowskiego oraz zespół sześciu domów robotniczych dawnej Łódzkiej Manufaktury Nicianej przy ul. Czechosłowackiej). Ale MPU opracowuje też plany "inwestycyjne". Miasto musi być gotowe na pojawienie się inwestora, który będzie chciał nabyć uzbrojony teren - z wodą, prądem itd. Do tej pory nie było polityki skupowania terenów pod inwestycje. Tymczasem miasto musi przewidywać i kontrolować, gdzie są tanie tereny pod inwestycje. Wrocław np. skupuje tereny. Dziś są już takie nieruchomości w Łodzi - na Olechowie, przy ul. Ofiar Terroryzmu czy na ul. Tomaszowskiej.

Natomiast Tomasz Kacprzak, przewodniczący Rady Miejskiej w Łodzi, prosił architekta miasta o wskazanie terenów, które mogłyby wykorzystać osoby myślące o wybudowaniu domku jednorodzinnego. Łódź traci bowiem mieszkańców na rzecz gmin okalających miasto. Szacuje się, że rocznie około 1.500 łodzian opuszcza Łódź i buduje domy w gminach aglomeracji (czyli w języku urbanistów następuje dezurbanizacja i suburbanizacja). Marek Janiak, architekt miasta, twierdzi, że pod budownictwo tzw. rezydencjonalne przeznaczone są np. tereny na Nowym Złotnie. Roman Wieszczek, dodaje, że magistrat przygotowuje tereny pod budownictwo jednorodzinne. To działki z prądem, wodą, kanalizacją i wybudowaną ulicą. I jest to teren miejski.
Wicedyrektor MPU twierdzi też, że jeśli w Łodzi pojawi się arabski szejk i zapyta, gdzie może postawić drapacz chmur -miasto będzie gotowe. Na ewentualne ulokowanie budynków powyżej 80 metrów zarezerwowano tereny wzdłuż al. Piłsudskiego i Mickiewicza- na odcinku od ul. Sienkiewicza do dworca Łódź Kaliska. Po jednej i po drugiej stronie ulicy. Ta lokalizacja ma też swoje ograniczenia. Są tam tereny - np. zabytkowe okolice ul. Wólczańskiej -które będą wyłączone z takiego budownictwa.

Nastawienie na obejmowanie planami terenów o wartości historycznej czy ścisłego, zabytkowego centrum, nie oznacza, że inne części miasta będą pozbawione planów. Na przykład Stoki, które są objęte pracami urbanistów od 2007 roku. Jednak w czasie spotkania z mieszkańcami miasto postawiło sprawę jasno - MPU zrobi plan, ale po minimalnych kosztach. Przykładowo miasto wybuduje 2 drogi zamiast 4. Dlaczego? Ponieważ Stoki to przede wszystkim prywatne tereny. Tam nie ma przestrzeni publicznych, działalności ogólnodostępnej. Metr rolnej działki wart jest tam kilkanaście zł. Zastępca szefa MPU podkreśla, że jeśli miasto przekwalifikuje je na działki budowlane będą już warte 200 zł. Mieszkańcy zgodzili się jednak na plan minimum.

Do 2014 roku urbaniści chcą objąć planami 17-18 procent Łodzi. Natomiast projekty domów nowoczesnych, które powstaną w przyszłości mają wpisywać się w obecną architekturę.
W perspektywie sukcesem byłoby objęcie planami 50 procent miasta. Do tych wyników zbliża się Warszawa, Poznań, Gdański i Kraków. Dlaczego nie 100 proc. miasta z planem? Bo czasem lepsze jest wydanie decyzji w trybie warunków zabudowy niż zły plan. Z drugiej strony - plan musi być zgodny tylko ze studium. Tymczasem WZ-kę zawsze można zaskarżyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Gdy SKO odrzuca decyzję urzędników - ta wraca do miejskich architektów. I jest przyjmowana w takim kształcie, jaki życzy sobie inwestor...