Dom w Twoim stylu
    Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną

    Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną

    Sławomir Bobbe

    Kurier Poranny

    Aktualizacja:

    Kurier Poranny

    Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

    Działki łatwiej odrolnić, gdy sąsiadują już zabudowanymi działkami budowlanymi i mają dostęp do drogi publicznej. ©Piotr Krzyżanowski

    Różnice w cenie działek rolnych i budowlanych powodują, że te pierwsze ciągle cieszą się zainteresowaniem inwestorów. Żeby jednak móc postawić na nich nieruchomość, trzeba je odrolnić, czyli wyłączyć z produkcji rolnej i przekształcić w działkę budowlaną. A nie jest to takie proste.
    Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

    Działki łatwiej odrolnić, gdy sąsiadują już zabudowanymi działkami budowlanymi i mają dostęp do drogi publicznej. ©Piotr Krzyżanowski

    Metr kwadratowy działki rolnej kosztuje kilkukrotnie mniej niż metr działki budowlanej. Tak jest nie tylko na terenach wiejskich, ale również w miastach, gdzie wbrew pozorom gruntów rolnych nie brakuje. To powoduje, że inwestorzy chętnie spoglądają w kierunku tych działek jako potencjalnego miejsca, które można zabudować. Zanim do tego dojdzie trzeba jednak cierpliwości i spełnienia wielu warunków. Nie zawsze też odrolnienie działki będzie możliwe. Warto jednak spróbować, bo korzyści płynące z przekształcenia są naprawdę spore.

    Od czego więc zacząć, by przekształcić działkę rolną w budowlaną?


    – W pierwszej kolejności należy zorientować się, czy na wnioskowanym terenie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – radzi Zbigniew Kuźma z Wydziału Mienia i Geodezji Urzędu Miasta Bydgoszczy. – Ale nawet jeśli obowiązuje, to i tak nie wyłącza gruntów z produkcji rolnej. Miejscowy plan pozwala przeznaczyć teren na wskazany cel, czyli mówi o przeznaczeniu terenu, ale nie wyłącza z produkcji rolnej. Należy wystąpić do odpowiedniego wydziału urzędu miasta lub gminy z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolnej. Jednak wyłączenie możliwe jest tylko pod inwestycję. Inwestor może wskazać powierzchnię, którą chce wyłączyć z działki – należy wówczas przedstawić bilans terenu sporządzony przez uprawioną osobę.

    Wskazanie powierzchni jest bardzo istotne, podobnie też to, jakiego rodzaju gleby występują na terenie do potencjalnego odrolnienia. Jeśli nieruchomość ma powierzchnię nie większą niż pół hektara, to gmina samodzielnie może podjąć decyzję o odrolnieniu. Podobnie jest, gdy gleba reprezentuje najsłabsze klasy (IV, V i VI). Jeśli działka rolna umiejscowiona jest na glebach dobrej klasy, to w imieniu inwestora o odrolnienie do ministra rolnictwa występuje gmina. To jednak oznacza przeciągnięcie procedury na wiele miesięcy, a końcowy sukces takiego wniosku nie jest pewny.

    Nawet w sytuacji, w której to gmina samodzielnie decydować będzie o odrolnieniu gruntów, potrzebna będzie zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a na to – co do zasady – musi wyrazić zgodę rada miasta czy gminy (co oczywiście przedłuża procedurę). Sam zamiar przystąpienia samorządu do zmiany planu miejscowego musi być ogłoszony w obwieszczeniu, a na zgłaszanie uwag mieszkańcy muszą dostać przynajmniej 21 dni.

    Ile kosztuje odrolnienie działki?


    – Dla gleb klas III, IV, V i VI pochodzenia mineralnego brak jest opłat – wydawane jest tylko zaświadczenie. W przypadku gleb klas III pochodzenia mineralnego oraz w przypadku gleb pochodzenia organicznego, bez wzgląd na klasę (III, IV, V i VI) wydawana jest decyzja, z którą wiążą się opłaty –zgodnie z tabelami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (brana jest pod uwagę wielkość działki i wskaźniki corocznie podawane przez Główny Urząd Statystyczny). Zwolniona z opłat jest 0,5 ha pod zabudowę jednorodzinną oraz pod zabudowę wielorodzinną 0,0200 ha na jedno mieszkanie. W wydanej decyzji jest wskazana droga odwoławcza.

    Co robić, jeśli gmina nie uchwaliła planu zagospodarowania przestrzennego?


    – Jeżeli nie ma obowiązującego miejscowego planu inwestor powinien w pierwszej kolejności uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, która w stosownej części jest również uzgadniana z urzędem miasta – mówi Zbigniew Kuźma.
    Konieczne będzie zebranie tomów dokumentów takich jak choćby mapa z planem zagospodarowania działki, akt notarialny potwierdzający własność, wypis z rejestru gruntów.

    To dla inwestora najczęstsza sytuacja wynikająca z tego, że wiele gmin przez lata zaniedbywało prace nad planami miejscowymi i wiele terenów nie jest nimi objętych. Także i w tym wypadku najłatwiej przekształcić działkę, która położona jest na gruntach rolnych wątpliwej jakości (a więc klasy IV i gorszych). Już przy wyborze działki należy jednak sprawdzić, czy ma ona dostęp do drogi publicznej i czy znajduje się w sąsiedztwie innych działek budowlanych (przynajmniej jednej). Jeśli tak, inwestor ma wielkie szanse na szybkie przekształcenie działki. Jeśli nie – przekształcenie będzie bardzo trudne.

    Inwestorzy, którym zależy na szybkim rozpoczęciu budowy domu powinni raczej celować w zakup działki budowlanej. Jeśli bowiem proces odrolnienia zakupionej działki napotka trudności, procedura może ciągnąć się nawet przez kilka lat, trzymając właściciela gruntów w niepewności do ostatniej chwili przed wydaniem ostatecznej decyzji. Jednak zarówno wydanie decyzji o warunkach zabudowy jak i ostateczna zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznacza dla inwestora sukces – odrolnienie działki, którą można przeznaczyć na cele nierolnicze, a więc również – budowlane.

    Czytaj także

      Komentarze

      Dodajesz komentarz jako: Gość

      Dodając komentarz, akceptujesz regulamin forum

      Liczba znaków do wpisania:

      zaloguj się

      Najnowsze wiadomości

      Zobacz więcej

      Polecamy

      Dołącz do naszego newslettera i odbierz prezent

      Dołącz do naszego newslettera i odbierz prezent

      Prenumerata cyfrowa Dziennika Łódzkiego. Kup już teraz >>

      Prenumerata cyfrowa Dziennika Łódzkiego. Kup już teraz >>

      Jak mieć prąd przez 3 miesiące za darmo?

      Jak mieć prąd przez 3 miesiące za darmo?

      Okna dachowe i rolety zasilane słońcem

      Okna dachowe i rolety zasilane słońcem