Gdańsk i Warszawa oferują nie tylko wysokie zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem, ale i wysoką płynność rynku. Po stronie minusów należy zaś wpisać wysoką jak na polskie warunki barierę wejścia – nie każdego stać na to, by kupić atrakcyjne mieszkanie w tych miastach.

Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi dla największych miast 5,35 proc. netto – wynika z obliczeń Home Brokera i Domiporta.pl. Na tę chwilę najlepiej wróży zakup lokalu w Gdańsku, Warszawie i Tychach. Nawet najmniej pod tym względem atrakcyjne Kielce, Poznań i Kraków oferują średnio znacznie wyższe odsetki niż najlepsze lokaty czy obligacje skarbowe.

Z raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że trzy- i dwunastomiesięczne lokaty są obecnie najniżej oprocentowane w historii, więcej niż 2 proc. netto to rzadkość. Przeciętna dostępna dziś na rynku lokata nie wystarczy nawet na to, by pokryć inflację, co de facto oznacza, że zdeponowane w banku pieniądze tracą na wartości.

W tym świetle nie dziwi zainteresowanie inwestorów zakupem mieszkania i wynajęciem go. Coraz więcej kupujących nieruchomości to inwestorzy, czyli osoby, które kupują lokal, by na nim zarabiać – np. wynajmując go. Dane NBP mówią wprost: jeszcze nigdy Polacy nie kupowali tylu mieszkań za gotówkę, w 2016 r. w siedmiu najważniejszych miastach na zakup nowych mieszkań za gotówkę przeznaczono 14,2 mld zł.

Rentowność inwestycji w mieszkanie zależy od kilku czynników. Równie istotna jak uzyskany od najemców czynsz jest cena zakupu. To z kalkulacji tych dwóch wartości można wyliczyć zysk. Pod warunkiem oczywiście, że lokal uda się szybko wynająć. Mieszkanie stojące puste nie przynosi żadnych dochodów, jego rentowność wynosi 0 proc. Pamiętać też należy o kosztach przygotowania do wynajmu oraz ewentualnych remontach, doposażeniu i innych inwestycjach.

Gdzie kupić mieszkanie na wynajem?

Home Broker i Domiporta.pl przeanalizowały rentowność najmu w 15 dużych miastach by sprawdzić, gdzie najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na wynajem. Okazuje się, że najlepiej wróży taka inwestycja w Gdańsku, Tychach i Warszawie. W każdej z tych lokalizacji oczekiwana rentowność netto przekracza 6 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. rocznie zarobić można w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Wrocławiu i Białymstoku. Najmniej, bo 4,42 proc. rocznie powinno przynieść mieszkanie w Kielcach. Nadal jest to jednak sporo więcej niż oferują lokaty czy obligacje skarbowe.

Rynek wynajmu rośnie

- Analizując dane popytowe z serwisu Domiporta.pl zauważyć można trendy w zachowaniu użytkowników, które potwierdzają opinie o coraz większym zainteresowaniu inwestorów lokowaniem kapitału w mieszkania na wynajem – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. – Od początku 2016 roku liczba użytkowników, którzy przeglądają serwis w poszukiwaniu lokali o potencjale inwestycyjnym wzrosła o 12 proc., a liczba ofert lokali do wynajęcia o 6 proc. względem całego 2015 roku – wylicza Górka.

Jakie mieszkanie kupić na wynajem?

Każde miasto ma swoją specyfikę. W Lublinie czy Toruniu dużo jest studentów, a w Warszawie istotną grupę klientów stanowią klienci „biznesowi”, choć i studentów nie brakuje. Na obszarze danego miasta, czy danej dzielnicy też są różne osiedla i każde może pasować do innego klienta. Nawet w danym bloku są przecież zróżnicowane mieszkania i każde pasuje do innego odbiorcy. Dla grupy studentów liczyć będą się oddzielne sypialnie, by możliwe było zbudowanie odrobiny prywatności oraz sprawny dojazd do uczelni, klient biznesowy wymagać będzie miejsca garażowego i bliskości centrum biurowego, a rodzina z dziećmi zwróci uwagę na bezpieczeństwo osiedla oraz bliskość przedszkola, szkoły czy placu zabaw.

- Szczególnie wyraźny trend rosnący wśród poszukujących mieszkań na wynajem zauważyć można w kategorii lokali dwupokojowych, niezależnie od tego, czy pochodzą one z rynku wtórnego czy pierwotnego. Obecnie prawie 44 proc. wszystkich zapytań o mieszkania stanowią właśnie zapytania o lokale dwupokojowe – wskazuje ekspert.


Uwaga na ryzyka

Możliwe zyski dużo wyższe niż z lokaty nie są oczywiście pozbawione ryzyka. Zakładając zwykłą lokatę dokładnie wiemy kiedy się ona zakończy i jakie odsetki otrzymamy, tymczasem kupując mieszkanie wiemy tylko, ile za nie zapłaciliśmy, a dwa ważne parametry pozostają zagadką. To od tego, jak szybko uda się znaleźć najemcę oraz jaki czynsz wynegocjujemy, zależy rzeczywista rentowność. Najlepiej wypada długoletnia umowa, nie ma wówczas okresów przejściowych, a i koszty remontów można ograniczyć do minimum.

Nie bez znaczenia jest także płynność inwestycji. Lokatę można zerwać, w razie czego utracimy część lub całość odsetek. Tymczasem spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, trochę trwa, a uzyskanie satysfakcjonującej stawki może być trudne. Ale różnice w płynności występują także na rynku nieruchomości i są zależne od specyfikacji danego miasta i nie musi to być wcale zależne od jego wielkości. Tam gdzie mieszkań brakuje, chętni zawsze się znajdą.


- Potencjalni inwestorzy powinni mieć na uwadze, że rynek najmu zbliża się do momentu swego rodzaju przesytu. Dodatkowo, za chwilę pojawią się konkurenci w postaci instytucjonalnych projektów takich jak Mieszkanie Plus, gdzie stawki czynszów będą niższe od rynkowych i mogą wpłynąć na lokalne rynki. Dlatego inwestor , który zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym powinien przygotować symulacje różnych scenariuszy – podsumowuje Górka.

Należy też pamiętać, że takie badania jak rentowność najmu opierają się tylko na statystyce. Trzeba zwrócić uwagę np. na fakt, że nie wszystkie mieszkania są kupowane na wynajem, a nie każde wynajmowane mieszkanie jest kupowane (niektóre są np. otrzymywane w spadku). Należałoby więc każdy przypadek rozpatrywać oddzielnie.

Obejrzyj wideo

Centralny Port Lotniczy: gdzie powstanie?