W ciągu ostatnich czterech deweloperzy działający w polskiej mieszkaniówce odnosili kolejne sukcesy sprzedażowe i wydawać by się mogło, że zaowocuje to znaczącym wzrostem cen. Tymczasem jeśli spojrzeć na średnią cenę mieszkań w ofercie, różnice w kolejnych okresach są praktycznie niezauważalne. Tymczasem, jak podaje REAS, wzrost cen w porównaniu do poziomu z 2013 roku jest faktem, a pozorna stabilizacja ceny średniej bierze się z istotnej zmiany w strukturze oferty.

Standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendów rynkowych w mieszkaniówce jest zmiana średniego poziomu cen. Najczęściej jest to średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie. Zgodnie z danymi REAS, przez ostatnie cztery lata średnia cena ofertowa brutto lokali dostępnych w sprzedaży w Warszawie oscylowała w okolicach 8 000 zł/m2 z niewielkimi odchyleniami w granicach +/- 3 proc. Dziś powróciła do poziomu z 2013 roku i w IV kwartale 2016 roku wyniosła 7 885 zł/m2 (w I kw. 2013 r. było to 7 862 zł/m2). Na tej podstawie moglibyśmy stwierdzić, poziom cen w Warszawie w całym okresie był dość stabilny. Podobnie było zresztą na pozostałych analizowanych przez REAS rynkach największych polskich miast z wyjątkiem Trójmiasta i do pewnego stopnia Łodzi, gdzie wyższe wzrosty średnich cen były notowane od początku 2015 r.

Zdaniem Maximiliana Mendla, partnera w REAS kierującego Zespołem Doradztwa Transakcyjnego, trendy wzrostowe będą znacznie bardziej zauważalne jeśli weźmiemy pod lupę poszczególne segmenty rynku pierwotnego. Doskonale widać to na przykładzie Warszawy. Z wyliczeń firmy doradczej wynika, że w segmencie mieszkań o podstawowym standardzie średnia cena ofertowa wzrosła w okresie od I kw. 2013 r. do IV kw. 2016 r. o 9 proc. W segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie wzrost był nawet wyższy, bo aż 15 proc. W tym samym czasie ceny mieszkań z segmentu apartamentów utrzymywały się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. były tylko o 3 proc. wyższe niż na początku 2013 r. Największą różnicę w poziomie cen widać w segmencie apartamentów luksusowych, choć w tym przypadku nie można mówić o trendzie, bo ceny rosły i spadały skokowo. Nie zmienia to jednak faktu, że wzrost pomiędzy marcem 2013 i grudniem 2016 wyniósł aż 24 proc.

- Pokazuje to dobitnie, że doskonałe wyniki sprzedaży zaowocowały wzrostem średniego poziomu cen ofertowych niemal we wszystkich segmentach. Jest to tym bardziej znamienne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w tym samym czasie praktycznie w ogóle nie mieliśmy do czynienia z inflacją. A jednak odnotowany wzrost cen daleki jest wciąż od tego, z jakim mieliśmy do czynienia w czasie boomu lat 2006-2008. W znacznie mniejszym stopniu jest on obecnie zależny od popytu spekulacyjnego, a bierze się przede wszystkim ze wzrostu cen gruntów. Na podstawie wielu niedawnych transakcji gruntowych możemy oszacować, że udział ceny gruntu w cenie sprzedaży 1 m2 PUM przekroczył poziom 20%. Poziom ten jest przez banki i podmioty związane z finansowaniem rynku uznawany za graniczny przy ocenie opłacalności projektu deweloperskiego. To wyznacza z kolei granicę postępującego wzrostu cen – rosnące koszty ziemi nie mogą być po prostu przerzucane na nabywcę, bo strona popytowa jest wciąż bardzo wrażliwa na te zmiany. – komentuje Maximilian Mendel, partner w REAS.

Co zatem ograniczyć – podaż czy ceny?

Wrażliwość na zmiany cen jest różna w poszczególnych segmentach. Segment mieszkań najtańszych to również segment o najsilniejszym popycie. Główną grupą nabywców są tu gospodarstwa domowe o ograniczonych możliwościach finansowych, które zaspokajają własne podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Drugą grupą aktywną w tym segmencie oraz częściowo w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie są inwestorzy indywidualni, którzy nabywają mieszkania w celu późniejszego ich odnajęcia. Istotny wzrost cen w tym segmencie rynku skutkowałby z jednej strony spadkiem atrakcyjności dochodów z najmu i wstrzymaniem zakupów inwestycyjnych, a z drugiej wykluczyłby znaczną grupę nabywców balansujących na granicy zdolności kredytowej.

Odwrotnie jest w górnych segmentach rynku, gdzie możliwości nabywców są znacznie większe, ale popyt zdecydowanie bardziej ograniczony. Dominują tu zamożne gospodarstwa domowe nabywające lokale mieszkalne z myślą o poprawie warunków mieszkaniowych lub zaakcentowaniu prowadzonego stylu życia. W najwyższym segmencie aktywni są również inwestorzy, którzy nieruchomości luksusowe traktują jako względnie bezpieczną lokatę kapitału, najbardziej ze wszystkich segmentów odporną na wahania koniunkturalne. -


- Konsekwentne ograniczanie podaży z jakim mieliśmy do czynienia w minionych latach w tych dwóch segmentach, pozwoliło na adekwatne do czynników zewnętrznych podniesienie cen w inwestycjach nowo wprowadzanych przy utrzymaniu stabilnej skali sprzedaży. – komentuje ekspert.

Zmiana struktury oferty

Jak to jest zatem możliwe, że średnia cena rynkowa pozostała na tym samym poziomie, gdy jednocześnie wzrosły ceny niemal we wszystkich segmentach rynku?

- Zjawisko to można wyjaśnić zasadniczą zmianą w strukturze oferty rynkowej. Udział mieszkań z najtańszego segmentu rynku w całej puli mieszkań dostępnych do sprzedaży w Warszawie wynosi obecnie 84 proc., gdy w I kw. 2013 r. było to „zaledwie” ok. 50 proc. W wartościach bezwzględnych liczba mieszkań w segmencie podstawowym wzrosła w tym czasie aż o 65 proc. z około 10 tys. do 16,6 tys. sztuk. Nawet to, że średnia cena w tym segmencie wzrosła w analizowanym okresie z 6 700 zł/m2 do 7 300 zł/m2 nie wpłynęło na zmianę średniej ceny dla całej oferty rynkowej, która pozostała na stabilnym poziomie wskutek zmniejszania się udziału mieszkań o wyższych cenach. W ciągu ostatnich czterech lat liczba mieszkań z segmentu o podwyższonym standardzie spadła o 56 proc., w segmencie apartamentowym spadek wyniósł 56 proc., a mieszkań z segmentu high-end jest o 41 proc. mniej. – wylicza Mendel.

Zmiany średniej ceny ofertowej pozwalają jedynie w pewnym stopniu na określenie kondycji czy trendów panujących na rynku nieruchomości. Średni wzrost cen nie jest również adekwatny do wzrostu wartości. Wartość istniejącej nieruchomości czy nawet całego budynku może z czasem rosnąc znacznie szybciej niż wskazywałby na to wzrost średniej rynkowej. Może być tez na odwrót – wzrost cen nie będzie miał wpływu na ogólną wartość konkretnej nieruchomości. Istotny znaczenie będą miały w tej sytuacji specyficzne czynniki mikro i makroekonomiczne, a właściwa ocena sytuacji będzie uzależniona również od tego, przez pryzmat czyich oczekiwań i potrzeb jest dokonywana.