Tomasz Błeszyński: Łódź wyprzedaje rodowe srebra

Działki pod Bramę Miasta nie udało się miastu sprzedać za 40 milionów, więc próbuje się ją spieniężyć za 28 milionów. Mam wrażenie, że ta sytuacja Pana bawi.
Tak, bo gdy miasto przygotowywało pierwszą ofertę, podawano koronne argumenty: że to najbardziej prestiżowa działka w Nowym Centrum Łodzi, że będzie plan miejscowy zakładający superinwestycję w tym miejscu, że jest fantastyczny projekt znanego architekta i że ta działka po prostu nie może być tania. Dokonano operatu szacunkowego, po czym - na podstawie dodatkowej opinii biegłego - została ustalona wyższa wartość, niejako antycypująca przyszłe możliwości zabudowy, po uchwaleniu planu dla NCŁ. Cena ta wynosiła niemalże 40 mln zł. Radni nie wzięli tej kwoty z sufitu, ona wynikała z opinii biegłego, który tę opinię podstemplował, dał temu swoje imię i nazwisko. I wszyscy byli święcie przekonani, ze to fantastyczna działka, którą sprzedamy za fantastyczne pieniądze, a firma, która ją kupi, będzie wdzięczna do końca swojego istnienia, że otrzymała szansę jej nabycia. Z takimi argumentami Łódź pojechała na targi nieruchomości w Cannes, z tym biegano po Warszawie, po różnych funduszach inwestycyjnych, zapraszano do Łodzi, mówiąc, że to nieruchomość "cud miód". Pojawił się z w końcu nabywca, ale nic z transakcji nie wyszło. Wszystko się posypało, wróciliśmy do punktu wyjścia.

Z tą różnicą, że 12 milionów taniej.
I mamy pewnego rodzaju paradoks. Działka poprzednio była droższa, choć nie było planu miejscowego, tylko założenia studium. A teraz, gdy mamy plan, działka jest tańsza o 12 milionów. Z reguły plany miejscowe są "wartościotwórcze", a w tym przypadku okazało się, że nie.

Może ktoś w mieście wziął sobie do serca utyskiwania, że 40 milionów to za dużo. Sam Pan tak mówił...
Ale zaraz, zaraz. Wyceny znów dokonał rzeczoznawca. Dla mnie to paranoja. Raz zaklinamy rzeczywistość i mówimy: 40 milionów, a teraz, gdy plan faktycznie jest, rzucamy 28 milionów. Działka z planem jest dużo tańsza, niż działka z przyszłym planem. Więc powiem to wprost - albo przekombinowano na początku, albo ktoś kombinuje teraz.

A na rynku nieruchomości Pan nie obserwuje przecen? Przecież wszyscy wiedzą, jak niskie są ceny ziemi w Łodzi w porównaniu z tym, co było kilka lat temu.
Obserwuję przeceny na rynku, ale one mają konkretne uzasadnienie ekonomiczne. Zdarza się, że inwestor ma dół finansowy, śrubuje cenę działki, a potem posypuje głowę popiołem i przecenia grunt, albo godzi się na negocjacje. Tyle, że tak się robi na rynku prywatnym, a my mówimy o gospodarowaniu majątkiem publicznym. To nie jest sprzedaż ziemi przez dewelopera Mariana, który jednego dnia chce 20 milionów, a drugiego 5, bo musi spłacić długi. Mamy do czynienia z majątkiem publicznym, wspólną własnością, tymczasem dochodzą do mnie nieoficjalne newsy, że jeśli i teraz nikt nie kupi ziemi pod Bramę za 28 milionów, działka ta będzie dalej przeceniana. Oby nie skończyło się tak, że mówimy 40, wystawiamy za 28, a sprzedajemy za 10.

W ubiegłym roku, w jednym z komentarzy pisał Pan, że miasto wyprzedaje majątek lekką ręką. Podtrzymuje Pan?
Oczywiście. Wszyscy wiedzą, że na rynku nieruchomości panuje nadpodaż. Nieruchomości miasta nie są jedynym towarem na tym rynku. W Łodzi ziemię oferują wszyscy, inwestor ma do wyboru cały wachlarz ofert: od osób prywatnych, spółek, funduszy, spółdzielni, no i miasta. Tymczasem na rynku nieruchomości wciąż panuje kryzys polegający na tym, że inwestorom brakuje środków. Banki niechętnie finansują zakupy, płynność finansowa deweloperów jest ograniczona. Tak jest i w Warszawie, która też pokazywała się w Cannes, i Krakowie i w Poznaniu, i w Łodzi. Mam nadzieję, że takie informacje posiadają zarządzający Łodzią - mogą je otrzymać choćby z lektury gazet. Nie trzeba do tego wynajmować firmy analitycznej. Jeśli więc miasto wie, że od 2009 roku jest dół na rynku, i mimo to decyduje się w tak niekorzystnym momencie na sprzedaż własnego majątku, to warto byłoby chociaż do tego dobrze przygotować.
Czyli jak?
Ja, będąc operatorem na tym rynku i chcąc sprzedawać nieruchomości mimo dołu, po pierwsze dokonałbym inwentaryzacji majątku. Wytypowałbym nieruchomości tańsze, mniej strategiczne, które znajdą nabywców nawet w kryzysie. Działeczkę za pół miliona jakiś inwestor zawsze kupi. Ale jeśli w tabeli priorytetów znajduję nieruchomości strategiczne, jak NCŁ, jak działka na rogu ul. Zachodniej i Ogrodowej, to mówię stop. To są tak ważne działki dla miasta, tak kapitałochłonne, że w kryzysie i na płytkim rynku, jakim jest Łódź, tego prawdopodobnie nie sprzedam dobremu inwestorowi za dobre pieniądze. A nie ma sensu sprzedawać za bezcen, skoro działka ma potencjał. W przypadku takich nieruchomości opracowałbym koncepcję ich zagospodarowania, przygotował ofertę opisującą różne funkcje, stworzyłbym mechanizmy zachęcające inwestorów, wskazałbym rentowność takiego projektu, ale jeśli okazałoby się, że nie znajduję klienta, to odłożyłbym te nieruchomości na półkę i spokojnie czekał na właściwy moment i właściwego klienta. Natomiast nie ośmieszałbym się wystawiając tą samą działkę za 40 i 28 mln zł. Czy w urzędzie miasta sobie nie zdają z takich rzeczy sprawy? Byłem na komisji ds. NCŁ, wygarnąłem im, że to jest maksymalna amatorszczyzna. Zadałem im jedno fundamentalne pytanie: kto w urzędzie miasta jest odpowiedzialny za bieżącą analizę rynku nieruchomości. Czy w ogóle macie orientację, co się na tym rynku dzieje, czy opieracie się tylko na plotkach? Cały czas powtarzam, że miasto wyprzedaje swoje rodowe srebra. Ale jak je sprzeda, to więcej tego nie będzie mogło zrobić, to jednorazowy zarobek.

Gdy miasto jest przyciśnięte, każdy grosz się przyda...
Wiadomo, że miasto sprzedaje nieruchomości, żeby łatać dziurę budżetową. Ale to wina gospodarza , który odpuszcza inne kanały finansowania miasta i liczy na doraźną sprzedaż. Cały czas słyszę argumentację, że gmina musi sprzedawać, bo miasto nie jest od zarządzania nieruchomościami, bo miasto powinno czerpać dochody nie z czynszów, a z podatku od nieruchomości. To jest kpina. Nich się pan zapyta, jakie podatki od nieruchomości miasto otrzymuje od właściciela działki, gdzie miał być Hilton? Jakie są podatki od właściciela zrównanej z ziemią zajezdni na Dąbrowskiego, albo od człowieka, który zrobił parking na działce po dawnej straży pożarnej przy Sienkiewicza? Jakie to są pieniądze?

Wiele osób powie, że zarządca komunalny z mieniem radzi sobie gorzej, niż poradziłby sobie dobry zarządca prywatny.
Dlatego ja bym rekomendował wariant pośredni. Zachowałbym nieruchomości, ale dałbym je w zarządzanie firmom zewnętrznym, które miałyby ciekawe pomysły na ich zagospodarowanie. Robiłem projekt doradczy dla prezydenta Dychto w Pabianicach, który miał problem z kilkunastoma nieruchomościami. Przedstawiłem koncepcję bieżącego zagospodarowania mienia, zarobienia kilku złotych, ożywienia tych miejsc i równoczesnych prób sprzedaży. Nie ma sensu, żeby ziemia leżała odłogiem i gniła. Proszę zobaczyć, co się dzieje po wyburzeniach na Zachodniej. Ta działka jest niewykorzystana. Doraźnie tam można zrobić parking, targowisko, lunapark, wszystko jedno co, byle ta działka przynosiła chociaż minimalne przychody.

No dobrze, ale miasto ma założone w budżecie przychody ze sprzedaży nieruchomości. To jest konkretna suma, jest też konkretna lista. Jak się nie sprzeda, to będzie problem natury finansowej.
Słyszałem, że na liście do sprzedaży jest kilkaset pozycji, takich po kilka milionów złotych i takich drobnych. Miasto chce to sprzedać w tym planie finansowym. A moim zdaniem, sprzedawanie nieruchomości wedle planu, żeby zrealizować zapisy budżetu, jest po prostu śmieszne. Ja jestem w stanie zrozumieć nawet taką gminę, która wpisuje w budżet planowane dochody z fotoradaru. Ale nie potrafię pojąć, jak można uczynić plan do wykonania ze sprzedaży własnego majątku. Bo - jeszcze raz podkreślam - ten majątek stanowi unikatową wartość i można go sprzedać tylko raz.